Arrhes ou acompte : deux mots que tout le monde confond, aux conséquences juridiques opposées. Si votre contrat ne précise rien, la loi tranche pour vous. Guide complet pour les loueurs : ce que vous risquez en cas d'annulation, quoi choisir et comment rédiger la clause.
Un voyageur annule trois semaines avant son séjour. Il a versé 300 € à la réservation. Pouvez-vous les garder ? Peut-il exiger davantage ? Et si c'est vous qui devez annuler, que lui devez-vous exactement ? La réponse tient dans un seul mot de votre contrat : arrhes ou acompte. Ce sont deux régimes juridiques opposés, et la plupart des loueurs les emploient comme des synonymes. Pire : si votre contrat ne précise rien, la loi choisit à votre place, et pas forcément dans le sens que vous imaginiez. Voici ce qu'il faut savoir avant votre prochaine réservation.
Les arrhes autorisent chacun à se désister. L'acompte engage définitivement les deux parties.
C'est l'article 1590 du Code civil qui pose le principe : lorsqu'une promesse a été faite avec des arrhes, chacun des cocontractants est maître de s'en départir, celui qui les a données en les perdant, celui qui les a reçues en restituant le double.
L'acompte obéit à une logique inverse. Il constitue le paiement d'une partie du prix et vaut engagement ferme. Ni le voyageur ni vous ne pouvez vous libérer unilatéralement. En cas d'annulation par le locataire, celui-ci peut être tenu de verser l'intégralité du loyer, sauf force majeure démontrée.
Autrement dit, le même virement de 300 € n'a pas du tout les mêmes effets selon le mot employé dans votre contrat.
C'est le cas le plus fréquent, et celui où la distinction se voit immédiatement.
Avec des arrhes, le voyageur qui se désiste perd la somme versée. Elle vous reste acquise, à titre de dédommagement. Vous ne pouvez rien réclamer de plus, mais vous n'avez rien à rembourser. C'est net, simple, et cela se règle sans conflit dans l'immense majorité des cas.
Avec un acompte, la situation est théoriquement bien plus favorable pour vous. Le locataire s'étant engagé fermement, il peut être tenu de payer la totalité du séjour. En cas de contestation devant le juge civil, il ne sera dispensé de régler l'intégralité que s'il démontre avoir été contraint de résilier pour un cas de force majeure.
Un mot de réalisme cependant, parce que c'est ce que vivent réellement les hôtes : obtenir le paiement du solde d'un voyageur qui a annulé suppose, en pratique, d'engager des démarches, éventuellement judiciaires. Sur un séjour à quelques centaines d'euros, beaucoup de propriétaires y renoncent. Le droit est de votre côté, mais son exécution a un coût.
C'est ici que beaucoup de loueurs découvrent une règle qu'ils ignoraient, parfois au mauvais moment.
Avec des arrhes, le propriétaire qui renonce à la location doit en restituer le double. La fiche officielle de la DGCCRF le rappelle explicitement : les arrhes doivent être restituées au double par le loueur qui renonce à la location, en application de l'article 1590 du Code civil. Sur 300 € encaissés, vous en rendez donc 600 €.
Avec un acompte, vous devez rembourser la somme versée, et le locataire peut en outre obtenir en justice une indemnisation pour le préjudice moral (des vacances gâchées) ou financier subi, notamment si votre annulation l'a contraint à des dépenses supplémentaires.
Dans les deux cas, la force majeure peut vous en dispenser. Mais elle suppose un événement imprévisible, irrésistible et extérieur, appréciée strictement par les tribunaux. Un imprévu personnel, une meilleure offre reçue entre-temps ou un chantier qui prend du retard n'entrent généralement pas dans cette catégorie.
Retenez surtout ceci : annuler une réservation vous coûte, quelle que soit la qualification retenue. Mieux vaut bloquer sérieusement son calendrier que d'avoir à se désister.
Voici le point que la plupart des articles n'expliquent pas, et qui piège le plus de propriétaires.
Si votre contrat ne qualifie pas la somme versée, la loi tranche pour vous, en faveur des arrhes. L'article L214-1 du Code de la consommation pose en effet que, sauf stipulation contraire du contrat, les sommes versées d'avance sont des arrhes.
Concrètement : vous demandez 30 % à la réservation, vous écrivez simplement « versement de 30 % à la réservation » sans autre précision, et vous vous retrouvez automatiquement dans le régime le plus souple pour le voyageur, avec l'obligation de restituer le double si vous annulez. Ce n'est peut-être pas ce que vous vouliez, mais c'est ce qui s'applique.
D'où une règle simple : écrivez toujours le mot. Le silence n'est pas neutre, il a un effet juridique précis.
Troisième terme, troisième régime, et une confusion très répandue.
Le dépôt de garantie, souvent appelé caution, n'a rien à voir avec les arrhes ni avec l'acompte. Il n'est pas un à-valoir sur le prix du séjour : c'est une somme destinée à couvrir d'éventuelles dégradations ou impayés, remise généralement à l'arrivée et restituée après l'état des lieux de sortie.
Les arrhes et l'acompte se déduisent du loyer. Le dépôt de garantie, lui, se rend intégralement si tout va bien. Les trois peuvent parfaitement coexister dans un même contrat, mais ils doivent y figurer sous des lignes distinctes, avec des montants et des conditions séparés. Un contrat qui mélange les deux notions est une source de litige garantie au moment du départ.
Il n'y a pas de bonne réponse universelle. Le choix dépend de votre exposition au risque et de votre positionnement.
Les arrhes rassurent le voyageur, qui garde une porte de sortie, et fluidifient donc la conversion. Elles limitent aussi les conflits : la règle est claire, chacun connaît sa perte maximale. En contrepartie, vous vous exposez à un désistement tardif et à une semaine à reloger dans l'urgence. C'est la formule la plus répandue entre particuliers, et souvent la plus adaptée aux séjours réservés longtemps à l'avance.
L'acompte sécurise votre calendrier et décourage les réservations impulsives. Il convient particulièrement aux périodes très demandées, aux grandes capacités difficiles à relouer et aux séjours de fêtes. Mais il freine certains voyageurs, qui hésitent à s'engager fermement plusieurs mois à l'avance, et sa mise en œuvre effective suppose d'être prêt à aller au contentieux.
Une approche pragmatique consiste à moduler selon la période : arrhes en basse et moyenne saison, où reloger est plus facile, acompte sur les semaines à forte demande. À condition, évidemment, que ce soit écrit noir sur blanc dans chaque contrat.
Aucun texte ne fixe de plafond légal en location saisonnière, contrairement à d'autres régimes locatifs. Le montant relève de la liberté contractuelle.
Dans la pratique, l'usage se situe entre 20 et 30 % du prix du séjour, certains loueurs allant jusqu'à 40 % sur les périodes très demandées. Il n'existe pas de règle, seulement des usages, et un montant excessif peut décourager la réservation autant qu'il vous protège.
Côté calendrier, le versement intervient logiquement à la signature du contrat, avec un solde réglé avant ou à l'arrivée. Il est déconseillé de faire verser une avance plus de six mois avant la date d'arrivée : le lien entre le paiement et la prestation devient trop distendu, et les risques d'incident augmentent des deux côtés.
Pour construire une politique cohérente entre haute et basse saison, notre guide sur les stratégies de tarification dynamique donne un cadre utile, qu'il est logique d'aligner avec vos conditions d'annulation.
Le contrat de location saisonnière doit être écrit, et mentionner le prix ainsi qu'un état descriptif des lieux. Profitez-en pour être précis sur ce point.
Une clause utilisable ressemble à ceci, en version arrhes : « À la signature du présent contrat, le locataire verse la somme de X euros à titre d'arrhes, au sens de l'article 1590 du Code civil. Le solde, soit Y euros, sera réglé au plus tard le [date]. Le dépôt de garantie de Z euros, distinct des arrhes, sera remis à l'arrivée et restitué dans un délai de [durée] après l'état des lieux de sortie. »
En version acompte, remplacez le terme et l'articulation : « verse la somme de X euros à titre d'acompte, constituant un engagement ferme et définitif des deux parties. »
Trois réflexes complètent l'ensemble. Nommez explicitement la somme, sans jamais employer « caution » ou « avance » comme mot fourre-tout. Détaillez vos conditions d'annulation par paliers si vous en prévoyez, en gardant à l'esprit qu'une clause créant un déséquilibre significatif au détriment du consommateur peut être jugée abusive et donc écartée. Et conservez une trace écrite de tout : contrat signé, preuve de versement, échanges.
Le voyageur n'a pas de droit de rétractation de 14 jours. C'est une croyance très répandue, y compris chez des hôtes expérimentés. L'article L221-28 du Code de la consommation exclut expressément du droit de rétractation les prestations de services d'hébergement, autres que résidentiel, devant être fournies à une date ou selon une périodicité déterminée. Une réservation de vacances conclue à distance n'ouvre donc aucun délai de rétractation. En revanche, si vous réservez à distance, l'information sur l'absence de ce droit doit figurer dans vos documents précontractuels.
La force majeure reste une exception étroite. Elle peut justifier un remboursement des sommes versées, mais elle suppose un événement imprévisible et insurmontable au sens de l'article 1218 du Code civil. Une appréciation au cas par cas, tranchée en dernier ressort par le juge.
Sur ce terrain, l'assurance annulation constitue souvent la meilleure réponse pour vos voyageurs. Notre guide sur l'assurance en location de vacances détaille les couvertures existantes côté hôte comme côté voyageur.
Quand vous louez via une plateforme à commission, la politique d'annulation vous est largement imposée, et l'intermédiaire arbitre les désaccords. En direct, personne ne le fait à votre place : votre contrat est votre seule protection.
C'est à la fois une contrainte et un avantage réel. Vous définissez vos propres conditions, vous les adaptez à votre bien et à votre saisonnalité, et vous conservez l'intégralité de vos revenus. Un voyageur qui échange directement avec vous comprend d'ailleurs bien mieux vos conditions qu'un client qui clique sur des conditions générales standardisées.
C'est le principe de Driing : la plateforme vous met en relation avec des voyageurs et ne prélève aucune commission, mais le contrat, les conditions et le paiement se règlent directement entre vous et votre locataire. Raison de plus pour soigner cette clause : elle vous appartient entièrement.
Quelle est la différence entre arrhes et acompte ?
Les arrhes permettent aux deux parties de se désister : le voyageur qui annule les perd, le propriétaire qui annule doit en restituer le double. L'acompte vaut engagement ferme des deux côtés, et le locataire peut être tenu de régler la totalité du séjour en cas d'annulation.
Que se passe-t-il si mon contrat ne précise rien ?
Les sommes versées sont automatiquement considérées comme des arrhes, en application de l'article L214-1 du Code de la consommation. Vous vous retrouvez donc dans le régime le plus souple pour le voyageur sans l'avoir choisi.
Dois-je vraiment rembourser le double si j'annule ?
Si la somme a été qualifiée d'arrhes, oui : l'article 1590 du Code civil prévoit la restitution du double par celui qui les a reçues. En cas d'acompte, vous remboursez la somme versée et le locataire peut réclamer une indemnisation de son préjudice.
Quel montant puis-je demander ?
Aucun plafond légal ne s'applique en location saisonnière. L'usage se situe généralement entre 20 et 30 % du prix du séjour, parfois davantage sur les périodes très demandées.
Les arrhes et le dépôt de garantie, est-ce la même chose ?
Non. Les arrhes et l'acompte s'imputent sur le prix du séjour. Le dépôt de garantie couvre d'éventuelles dégradations et se restitue intégralement après l'état des lieux si tout est en ordre. Les trois doivent figurer séparément dans le contrat.
Le voyageur peut-il annuler dans les 14 jours après avoir réservé en ligne ?
Non. L'article L221-28 du Code de la consommation exclut les prestations d'hébergement fournies à une date déterminée du droit de rétractation. Seules vos conditions d'annulation contractuelles, ou une assurance annulation, permettent un remboursement.
Puis-je changer mes conditions selon la saison ?
Oui. Rien ne vous interdit d'appliquer des arrhes en basse saison et un acompte sur les périodes tendues, à condition que chaque contrat mentionne clairement la qualification retenue pour la réservation concernée.
Que faire si un voyageur conteste ?
Reprenez la clause de votre contrat signé, rappelez la qualification retenue, et privilégiez une solution amiable. En cas de blocage, vous pouvez saisir un médiateur de la consommation, puis la juridiction civile compétente. Conservez toutes vos preuves écrites.
Un seul mot dans votre contrat détermine ce qui se passera en cas d'annulation, et ce mot, beaucoup de loueurs ne le choisissent pas consciemment.
Retenez trois choses. Les arrhes laissent une porte de sortie aux deux parties, avec la perte de la somme côté voyageur et la restitution du double côté propriétaire. L'acompte engage fermement, mais son exécution réelle suppose parfois d'aller au contentieux. Et le silence vaut arrhes, ce qui signifie qu'un contrat imprécis vous place par défaut dans le régime que vous n'aviez peut-être pas choisi.
La bonne pratique tient en une phrase : nommez explicitement la somme, séparez-la du dépôt de garantie, et adaptez votre choix à la période. Dix minutes passées à reprendre votre modèle de contrat vous éviteront un litige et, dans certains cas, plusieurs centaines d'euros.
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Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. La qualification des sommes versées et la validité des clauses d'annulation s'apprécient au cas par cas, et certaines clauses peuvent être jugées abusives. Faites relire votre contrat type par un professionnel du droit et consultez les fiches officielles de la DGCCRF avant toute décision.
Article 1590 du Code civil : lorsqu'une promesse a été faite avec des arrhes, chaque cocontractant peut s'en départir, celui qui les a données en les perdant, celui qui les a reçues en restituant le double.
Article L214-1 du Code de la consommation : sauf stipulation contraire du contrat, les sommes versées d'avance sont des arrhes.
Article L221-28 du Code de la consommation : exclusion du droit de rétractation pour les prestations de services d'hébergement, autres que résidentiel, fournies à une date ou selon une périodicité déterminée.
Article 1218 du Code civil relatif à la force majeure.
DGCCRF, fiche pratique « Location saisonnière : les règles à connaître », economie.gouv.fr : régime des arrhes et de l'acompte, conséquences en cas d'annulation par l'une ou l'autre des parties.
